楼市中期将见底

无双 实时新闻 44

(本文成文于上周五,首发于上周六今年第17期杂志)

现代社会经济发达,金融地产业发达,财富效应影响巨大。譬如国内一线城市,多数中青年人置业时选择按揭贷款,每月按揭还款会令消费受压。而楼价涨跌,当幅度足够大时便会严重影响消费。相反,经济较落后地区,置业者普遍较为保守。有楼在手与无楼在手者,差别甚大。低收入者除了每月工资收入,无其他收入,则影响其消费者只有物价涨跌。

近期香港人北上消费成为浪潮,社交媒体上阵阵热议。比如香港靠近深圳地区如上水等,一众上了年纪“师奶”不时坐两元港铁到莲塘口岸,过关后再坐两三个站免费公共汽车到市场买菜。根据香港海关条例,熟食可以过关。香港烧肉每斤过百港币,但深圳莲塘市场烧肉售价则仅仅二十几元人民币,档主做到不停手。香港“师奶”们买上几日分量蔬菜与肉食回港,每月节省出不少钱。因此,香港靠近深圳一些墟镇空置铺位大量出现。

大流行结束之后,深港边境恢复正常通关,但大陆南下旅客每月仅仅二三百万人次,今年上半年平均每月268万人次;而香港北上旅客则创历史新高,最新数据是每月716万人次。数据此消彼长,其背后原因皆是财富效应所致。香港零售市场低迷,商铺价格自然暴跌。根据香港信报财经报道,北角城市花园商场地库一个铺位仅仅以10万港币抛售,折合每平方英尺1220元,业主持有11年惨亏93%。虽然是极端例子,但亦反映商铺走势惨烈。深水埗高登电脑中心一个铺位538万港币售出,业主早于2008年968万买入,16年时间账面蒸发430万,跌幅44%。中原地产研究部指香港甲级写字楼租值连续四年下跌,较2019年高位回落25%,中环中心、长江集团中心及会议展览中心近四年租值跌幅高达33%以上。住宅方面,中原城市领先指数2021年8月最高见191.3点,其后大幅回落,最新报138.6点,跌幅27.5%。

回顾以往分析香港楼市文章……

2017年7月29日《全球楼市危机山雨欲来(上)》一文认为“2003年SARS之后香港楼市进入第[5]浪上升,而2015年至2016年调整已经是[5]浪(4)下跌,现在正处于[5]浪5最后上升。”当时中原指数约160点。2018年3月17日文章《伦敦北京楼价松动 银行股中期见顶》,文中指“2003年展开超高级浪[5]。目前已经进入[5]浪(5)最后上升。压死骆驼最后一根稻草恐怕是美国持续加息。”其时中原指数约175点。2019年8月31日《中国股市反复震荡 香港楼市摇摇欲坠》一文认为“香港楼市正进入2003年以来[5]浪(5)上升。楼价在创新高后出现停滞,[5]浪(5)是否已经结束,抑或是(5)浪1而已?需要继续观察”。当时中原指数185点,最后2021年191点见顶。现再分析中原城市领先指数走势。

中原指数1997年6月最高见103.8点,10月摸101.8点形成双顶。1997年6月高点定义为超高级浪[3],跌至2003年8月最低31.7点为一组3浪下跌,超高级浪[4],跌幅69.4%。此后展开浪[5]上升。

2003年8月低点31.7点升至2015年8月高点146.7点为[5]浪(1),[5]浪(1)属于延伸浪。其中2005年6月高点55.8点为(1)浪1,55.8点跌至2006年9月低点52点为(1)浪2,52点升至2013年3月高点123点为(1)浪3——(1)浪3又是延伸浪——123点跌至2014年4月低点117.1点为(1)浪4,123点升至2015年8月高点146.7点为(1)浪5。

[5]浪(2)由2015年8月高点跌至2016年3月低点127.4点,此后升至2018年8月高点188.6点为[5]浪(3)。188.6点调整至2021年1月低点175点为水平三角形[5]浪(4)。175点升至2021年8月191.3点为[5]浪(5)。

楼市中期将见底-第1张图片-无双博客

2023年10月拙作《香港美国楼市走势分析》中指出:“近年香港局势动荡,加上疫情,令楼市投资者信心大减,而联储局连番加息下,楼价自然拾级而下,我相信香港楼市已经进入一个较1997年至2003年更大级别调整期……总之,香港楼市下跌基本目标是2016年3月127点附近”。以波浪理论角度看,此轮香港楼市调整,为循环级别。中原指数自历史高位下跌,先是呈现一组5浪推动下跌局面。

楼市中期将见底-第2张图片-无双博客

《香港美国楼市走势分析》一文中认为,此组5浪下跌,可能是一组大型[a][b][c]浪中[a]浪(a)下跌。其中,历史高点跌至2022年3月177.3点为(a)浪1,反弹至4月182.7点为(a)浪2,182.7点跌至12月156.3点为(a)浪3,之后回升至2023年4月168.4点为(a)浪4,然后进入(a)浪5下跌至今。

(a)浪5又可进一步细分:2023年4月高点168.4点跌至当月低点165点为5浪[i],165点反弹至5月高点167.9点为5浪[ii],167.9点跌至今年3月低点143点为5浪[iii],143点回升至同月高147点为5浪[iv],147点至今进入5浪[v]最后下跌。5浪[v]之中,其细浪仍然可以进一步划分。目前处于[v]浪(iii)下跌最后阶段,甚至是[v]浪(v)最后下跌亦未可知。

次选数法是历史高点跌至2022年12月低点156.3点才是(a)浪1,(a)浪2由156.3点反弹至2023年4月168.4点,168.4点至今进入(a)浪3下跌。其后反弹是(a)浪4,以及尚有(a)浪5最后一跌。

过往香港楼市持续上升时,特区政府先后推出“三辣”政策:

(1)2010年11月20日推出额外印花税(SSD),2012年起特区政府“加辣”,上调SSD税率及延长禁售期至三年;

(2)2012年推出买家印花税(BSD),非香港永久居民及公司名义买家,买楼时须缴付楼价15%BSD税项;

(3)新住宅从价印花税(AVD)为原有税项,2013年2月起特区政府推出双倍印花税(DSD)。

随着楼市大调整,特区政府今年已经撤下所有辣招。香港楼价三座大山:辣招、高息及高楼价,已经至少去其一,而楼价亦从高位回落接近三成,相信9月美国降息周期展开之后,楼市会结束浪(a)下跌,从而展开浪(b)小阳春反弹。

国内一线城市二手楼走势,整体趋势其实与香港楼市走势一致,只是幅度差别。以2008年初为起点——深圳楼市最大升幅4.7倍,2021年5月见顶;广州楼市最大升幅4.1倍,2022年6月见顶;上海楼市最大升幅2.8倍,同样2022年6月见顶;北京楼市见顶时间最迟,为2023年5月,最大升幅3.4倍。一线城市二手楼价回落幅度介乎26%至40%之间。简而言之,以一个市值300万人民币单位楼价回落1/3计算,业主账面损失100万,你说对消费毫无影响那只是自欺欺人啦。个别楼盘跌幅达五成,就更打击消费了。因此,由于香港消费比大陆昂贵,加上财富负效应,南下落香港旅游人数自然大减;而香港消费力下降,北上消费人数则增加,香港北上旅客数自然创历史新高。深圳楼价回落幅度最大,但在6月份几个一线城市社会零售总额大跌中跌幅最小:上海、北京、广州、深圳6月社会零售总额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社会零售总额仍有2%增长,可见楼市财富负效应威力。

执笔之际,万科A股升停板,周四(8月29日)曾创股价见顶以来新低,相信是提前反映楼市见底,当美国进入降息周期,地产股即使是死猫式反弹,都可能有“大肉”。套牢者勿失信心,斩在最低位。(编者注:作者个人观点,仅供参考,不构成投资建议)

(本文完)

发布评论 0条评论)

还木有评论哦,快来抢沙发吧~

复制成功
微信号: A15586903116
6年诚信商家,24小时在线
我知道了